Le CCMI
Le Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) est le cadre légal dans lequel tout professionnel construisant une maison à une personne en vue de son usage personnel doit rentrer.
Il est régi par la loi du 19 Décembre 1990.
Il est destiné à la réalisation d’un logement de type d’une maison individuelle ou d’une construction ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (vous), à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel). Le terrain sur lequel est édifié la construction appartient au Maître d’ouvrage.
L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan.
Tout autre type de contrat qui a pour but de construire une villa d’habitation destinée au maître d’ouvrage est illégal.
De plus dans ce cadre, l’entreprise qui réalise les travaux est tenu de fournir les garanties obligatoires :
– la dommage ouvrage
– la garantie de livraison à prix et délais convenu
Dans le second cas, le constructeur prend en charge que la construction de la villa selon les plans qui lui seront fourni. Ce type de contrat de prévoit pas de conditions suspensives par défaut.
Le CCMI avec fourniture de plans engage le constructeur sur tout le déroulement du dossier, depuis sa conception à la livraison. En effet, dans ce type de contrat, le constructeur doit s’assurer du dépôt et de l’obtention du permis de construire auprès des services de la commune, de la bonne réalisation technique des plans lors de la construction et du respect des règles de l’art.
https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/contrat-construction-maison-individuelle-ccmi
La VEFA
Le contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement est le support sur lequel sont réalisé les opérations de promotion immobilière. En effet, par ce biais, vous achetez auprès du promoteur un bien à construire. La particularité de ce contrat est de comprendre le terrain et l’immeuble.
Le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la fin de la construction et de sa conformité. Il est particulièrement addapté au programme immobilier monté sous le régime de la copropriété et du permis de construire valant division.
BBio
Le Bbio est le document annexe du permis de construire par lequel le pétitionnaire ou le bureau d’étude thermique s’engage sur le fait que le projet de construction déposé au permis de construire respecte bien la règlementation thermique. Ce document a été introduit dans les demande de pièces du permis de construire lors de la mise en place de la RT 2012. Il valide certains critères obligatoires de la règlementation, à savoir le respect d’un minimum de surface vitrée, le respect de deux coefficient permettant d’avoir de mesure les critères bioclimatiques, environnementales et de confort d’une construction.
Règlementation Environnementale 2020
La RE 2020 est applicable au permis de construire déposé depuis le 1er Janvier 2022. Cette dernière a confirmé plusieurs points et a introduit de nouveaux contrôles dans la réalisation d’immeuble à construire :
– l’engagement du pétitionnaire à respecter la règlementation thermique et environnementale par le BBio
– le contrôle des éléments (isolation et appareil de chauffage) posés par une société indépendante de l’étude thermique (Attestation thermique à déposer avec la déclaration d’achèvement des travaux)
– le contrôle de l’étanchéité à l’air et de la Ventilation par une société indépendante
Etanchéité à l’air
A la mise en place des nouvelles normes thermiques, il a été décidé de traiter le plus gros pont thermique des constructions, à savoir les échanges entre l’intérieur et l’extérieur. C est pourquoi aujourd’hui hui un niveau d’étanchéité est demandé au maître d’ouvrage qui réalise leur construction. C est mesuré en fin de chantier grâce des ventilateurs et un calculateur specifique qui va mettre la maison en surpression ou en dépression et calculer les efforts nécessaires pour maintenir cette pression. Chaque test doit être fait avec les données précisé de la maison, transmise par un bureau d étude thermique par un fichier de type xml.
Le coefficient appelé Q4Pa-surf représente le débit de fuite par m2 de surface déperditive Hors plancher bas sous une dépression de 4Pa et s,exprime en m3/(h.m2) . Les exigences sont aujourd’hui de 0,6 dans les maisons individuelles et de 1 dans les bâtiments collectifs.
Plus d’infos sur rt-batiment.fr
Permis de construire
Le permis de construire est la démarche par laquelle une demande de construction est faite et accordée sur le territoire français.
Il est constitué d’un dossier complet comprenant des pièces obligatoires et formalises
1/ le formulaire Cerfa n°13406*06 destiné à présenter de manière écrite le projet ses demandeurs (appelé pétitionnaires), le terrain, le projet et ses surfaces. Il servira de base aux calculs des taxes afférentes à la construction (taxes d’urbanisme), exigible a l obtention de l opération et payable en deux échéances 1 an après l obtention et 2 ans.
2/ le carnet de plans : il s agit des plans qui permettent à l instructeur (les service de l’Etat qui va analyser le dossier pour voir s il répond aux lois et donc dire s il est possible de la réaliser) de visualiser le projet avec son aspect extérieur, c est composé au minimum de :
Plan de situation : plan à grande échelle permettant de situer le terrain dans sa ville ou son quartier
Plan de masse : permettant de voir la construction sur son terrain vue d’avion
La coupe paysagère permettant de l insertion de la villa dans la pente du terrain, apprécier la topographie, et les besoins de talus souvent réglementés
Le plans des Facades
Un jeu de photos du terrain et une perspective intégrée sur une photo du terrain
Le Bbio (voir ci-dessus)
D’autres pièces peuvent être demandées en fonction du projet ( s il y a des démolitions, s’il se situe dans un lotissement ou une ZAC, …)
Il est à noter que depuis le début de l’année 2017, s’il le projet est grand ( plus de 150 m 2 de surface plancher), il est obligatoire de faire signer le permis de construire par un architecte.
Une fois que le permis de construire a été obtenu, le maire délivre un accord par arrêté municipal, qui doit être affiché en mairie et sur le terrain avec des panneaux qui doivent répondre à certains cartiers (tailles minimales et mentions obligatoires). Cet affichage doit être constant pendant la durée des travaux.
Les tiers ( tout autre personne) a un droit de regard en mairie et a un délai de 3 mois pour contester l accord de construire, Le cas échéant, il fera un recours d abord amiable auprès de la maire et si besoin légal auprès du tribunal administratif.
Les formalités du permis de construire se terminent avec la déclaration d achèvement de travaux qui doit être faite une fois les constructions terminées conformément au permis de construire et le raccordement de la maison aux réseaux publics (eau potable, Edf, égout, …)
Cette formalité permet d’obtenir la conformité qui solde le dossier permis de construire et qui sera exigé par un notaire pour prétendre la maison a une autre personne.
Déclaration de travaux ou Déclaration Préalable
La déclaration préalable est « un permis de construire » simplifiée pour les petites opérations.
Elle s applique aux opérations de construction de moins de 40 m2 de surface plancher (agrandissement, garage, pool house, …) ou de constructions accessoires (piscine, mur de clôture, ….). Elle sert aussi a faire des divisions de terrain. A chaque type de travaux son formulaire.
Sa constitution est la même que celle de permis de construire, mais avec un formulaire cerfa( https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578 ) qui lui est propre et un dossier de plan allégé, sauf cas exceptinnel, elle ne comporte pas de volet thermique (bbio)
Conditions suspensives
Ce terme est utilisé dans la plus part des contrât afférent a l’immobilier. Ce sont des étapes qui sont nécessaires pour la bonne réalisation des projets. La loi autorise d annuler l engagement sans indemnités du vendeur ou de le acquéreur si ces étapes ne sont pas réalisées.
Les conditions suspensives les plus courantes sont :
L’obtention d un financement auprès d une banque
L’obtention d une autorisation de construire ( cf permis de construire ou déclaration préalable)
Etude de sol
L’étude géotechnique (ou étude de sol) est une analyse de la composition du sol et de sa résistance afin de s assurer du bon système de fondations qui sera mise en œuvre pour la construction. Elle est systématique chez Pierre Avenir et facilite la couverture de l’assurance.
Maîtrise d’ouvrage
Le maître d’ouvrage est la personne pour qui est réalisé le projet. Le projet est généralement une activité exceptionnelle pour le maître d’ouvrage.
Le maître d’ouvrage a un rôle essentiel à tenir au cours du projet, dans les interactions avec le maître d’œuvre, dont il n’a pas nécessairement les compétences qui lui permettrait de tenir ce rôle.
Dans le cadre du CCMI, le client à qui est destiné la maison est le maître d ouvrage et le constructeur le maître d’œuvre
Dans le cas de la promotion immobilière, c est le promoteur qui assume le rôle de maître d ouvrage et la maîtrise d œuvre très souvent par un architecte.
Enfin, à l’achèvement des travaux, la maîtrise d’ouvrage en prononce la réception. La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage.
Maîtrise d’œuvre
La maîtrise d’œuvre est la personne qui est chargée par le maître de l’ouvrage :
de l’assister pour la consultation des entreprises et pour la conclusion du ou des marchés avec le ou les entrepreneurs ;
de diriger l’exécution du ou des marchés de travaux ;
d’assister le maître de l’ouvrage pour la réception des ouvrages et le règlement des comptes avec les entrepreneurs.
Dans le cas du CCMI, le constructeur est maitre d œuvre et entreprise générale, c est à dire qu’il assume la responsabilité technique mais avec ses propres sous-traitants.
La garantie du parfait achèvement
Garantie obligatoire qui s’applique sur les désordres apparents (imperfections ou défauts de conformité) signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit. Cette garantie prend aussi en compte les défauts d’isolation phonique si la réglementation en vigueur n’a pas été respectée.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement
Durée de deux ans, cette garantie vous couvre en cas de mauvais fonctionnement des éléments d’équipement qui sont dits « dissociables » de la construction.
La garantie décennale
Pour une période de 10 ans, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage sont pris en compte, ainsi que les dommages qui affectent la solidité des équipements intérieurs, dès lors que ceux-ci sont « indissociables » du corps de l’ouvrage.
la Dommage-Ouvrage
Sa mise en œuvre se fait au travers de l’assurance dommages-ouvrage, obligatoire dans un projet de construction pour soi-même.
Le déclenchement de cette dernière permettra l’obtention de la prise en charge du paiement des travaux de réparation, avant même que ne soit déterminé la responsabilité des désordres constatés.
Architecte
Professionnel de haut niveau (cinq à six ans d’études minimum après le Baccalauréat), il doit être inscrit à l ordre des architectes pour pouvoir exercer en France. La profession est encadrée notamment par la n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture. L’architecte est un technicien qui conçoit un bâtiment. Répondant aux besoins de son client, il traduit en plan une réflexion sur l’espace, la lumière, les volumes et les matériaux, puis conduit le chantier.
La garantie de remboursement en cas de versement d’acompte
En cas de versement d’acompte antérieurs à la date d’ouverture de la construction, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. Ainsi, vous pouvez récupérer les sommes versées avant l’ouverture de la construction du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu.
La garantie de livraison à prix et délais convenus
C’est une des dispositions de la loi de 1990 renforçant la protection de l’acquéreur. Cette garantie est nominative et émaner du garant lui-même sous forme d’un document original et sera délivré avant louverture du chantier. Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans les meilleures conditions.